Focussur le nouvel article 8-1 du décret du 17 mars 1967, d’application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire de demander au syndic qu’il convoque et tienne à ses frais une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour des questions ne concernant que ses droits ou obligations. Ils’évince en effet de l’article 42 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 que les actions personnelles des copropriétaires sont celles « nées de . l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » et se prescrivent par dix ans. Action d’un copropriétaire en cas de stipulation d'un mandataire unique pour représenter l'ensemble Article22, alinéas 2 et 3, de la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) : « Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires Lesfrais de recouvrement : l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Avr 30, 2016 | Droit immobilier Depuis la loi ALUR, le Syndicat des Copropriétaires doit justifier du caractère nécessaire des larticle 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965 permet, par exception, d'imputer aux seuls copropriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais Pourrappel, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’AG des copropriétaires n’a pas adopté la résolution à la majorité requise (article 25), mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix nécessaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote (majorité de l’article 24). Cette possibilité s’applique désormais, non yIj0Dd. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-il conforme à la constitution ? Cet article traite de la désignation d'un administrateur provisoire dans les copropriétés qui connaissent des difficultés financières. La Cour de cassation ne juge pas utile de transférer cette question au Conseil Constitutionnel, pour les raisons qui sont exposées à la décision reproduite ci-dessous. Par Christophe Buffet Avocat au Barreau d'Angers "Attendu que, saisi par la commune de Marseille de demandes de désignation d’un administrateur provisoire ayant pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires et utiles au rétablissement du fonctionnement normal de copropriétés de l’ensemble immobilier Parc Corot, le président du tribunal de grande instance de Marseille a transmis les questions prioritaires de constitutionnalité suivantes 1°/ L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les dispositions querellées est-il contraire à l’article 4 de la Déclaration de 1789 en ce qu’il porte atteinte à la liberté contractuelle ainsi qu’au droit au maintien des conventions et contrats légalement conclus ?2°/ L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans ses dispositions querellées est-il contraire à l’article 8 de la Déclaration de 1789 en ce qu’il porte atteinte au principe de la légalité et des peines ainsi qu’à l’exigence constitutionnelle de la nécessité des peines ?3°/ L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-il contraire à l’article 9 de la Déclaration de 1789 en ce que les mesures prises conduisent ainsi à faire peser sur la personne du syndic une présomption de faute constitutive d’une violation du principe de la présomption d’innocence affirmé par l’article 9 DDHC ?4°/ L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans ses dispositions querellées est-il contraire à l’article 16 de la déclaration de 1789 en ce qu’il méconnaît le principe du respect des droits de la défense ?5°/ L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-il entaché d’incompétence négative dans des conditions qui mettent en cause par elles-mêmes les droits et libertés constitutionnellement garantis ci-dessus énoncés et visés ?6°/ L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 entraîne-t-il la violation de l’article 16 de la DDHC en ce qu’il méconnaît le principe du respect des droits de la défense. » Attendu que les questions posées ne concernent que les deux premiers alinéas du I de l’article 29-1 précité ; Attendu que les dispositions contestées sont applicables au litige au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 et n’ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ; Mais attendu, d’une part, que les questions, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, ne sont pas nouvelles ; Et attendu, d’autre part, que les questions posées ne présentent pas un caractère sérieux en ce que la désignation d’un administrateur provisoire d’un syndicat de copropriétaires n’est pas constitutive d’une sanction ayant le caractère d’une punition, qu’une telle mesure temporaire, placée sous le contrôle d’un juge, répond à la nécessité de garantir à chacun un logement décent en rétablissant la situation financière et la conservation de l’immeuble, motif d’intérêt général, et que le législateur, qui en a défini les conditions, n’a pas méconnu sa propre compétence. D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de les renvoyer au Conseil constitutionnel ; Par ces motifs DIT N’Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel les questions prioritaires de constitutionnalité ; Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisChronoLégi Article 41-3 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis »Version à la date format JJ/MM/AAAAou duVersion en vigueur depuis le 30 décembre 2015 Naviguer dans le sommaire Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application du chapitre Ier du titre X du livre III du code civil. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans. Elle est renouvelable. Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, article 91 "Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 1 de la présente loi, leur demeure ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14."lire l'article 15Retourner en haut de la page La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes code de la copropriété. Communément appelée loi du 10 juillet 1965, il s’agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés en France. Ce texte de loi a évolué au fil des années, en s’adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. En tout, on compte une quarantaine de modifications de la loi. Les deux évolutions les plus récente sont issues de la loi ALUR en 2014 et de la loi ELAN en 2018. Cette loi est composée de 5 grands chapitres Chapitre 1 Définition et organisation d’une copropriété articles 1 à 16 définition, désignation et réglementation des parties privées et communes, répartition des charges, existence du budget prévisionnel, règlement de copropriété, personnalité juridique, missions et responsabilité du syndicat des copropriétaires Chapitre 2 Administration de la copropriété articles 17 à 29 syndic, assemblée générale, règles de majorité articles 24, 25, 26, procédures de copropriété en difficulté Chapitre 3 Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation articles 30 à 37 travaux modifiant la structure de l’immeuble Chapitre 4 et 4bis Reconstruction et résidences-services articles 38 à 41 en cas de copropriété détruite et cas particulier des résidences-services Chapitre 5 Dispositions générales articles 42 à 50 contestations d’assemblée générale ou de réglement, procédures, etc. Les mesures phares de la loi du 10 juillet 1965 👉 La loi du 10 juillet 1965 a définit le concept de copropriété, une pratique déjà en vigueur depuis plus d’un siècle. Elle définit alors la copropriété comme tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ». Grâce aux définitions des parties privatives et des parties communes, la loi du 10 juillet 1965 met en perspective le besoin de garantir le droit individuel à la propriété, tout en préservant l’intérêt collectif. Ainsi, les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leurs lots sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. 👉 Le deuxième chapitre de la loi concerne l’administration de la copropriété et définit notamment le fonctionnement des assemblées générales, le rôle du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic de copropriété. En outre, il définit les majorités applicables. À SAVOIR – La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un syndic de copropriété est obligatoire. Par conséquent, une copropriété ne peut être dépourvue de syndic ! Grâce à la loi du 10 juillet 1965, il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour la réalisation de travaux. La majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité peuvent être nécessaire pour adopter certaines résolutions articles 24, 25, 26. majorité simple de l’article 24 elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés. Elle concerne les décisions relatives à la gestion courante de la copropriété comme le vote du budget prévisionnel, les travaux d’entretien, etc. ; majorité abolue de l’article 25 elle prend en compte les abstentions et les non-représentés. Cette majorité absolue est utilisée pour les décisions relatives aux organes de la copro et la sécurité de l’immeuble ; double majorité de l’article 26 une résolution relevant de la double majorité doit regrouper la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble et cette dernière doit également représenter 2/3 des tantièmes de la copropriété. L’utilisation de la double majorité concerne la modification de l’organisation de l’immeuble. 👉 Enfin, la loi prévoit également que la décision de surélever l’immeuble ou de céder le droit de surélever le bâtiment doit être voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes. Les apports de la Loi ALUR de 2014 La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ALUR prévoit notamment les missions du syndic sont encadrées par un contrat conforme à un modèle type, qui comprend une partie forfaitaire pour les actes de gestion courante, et une liste limitative de prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire; le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sauf si l’assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés de moins de 15 lots ; les majorités applicables afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale et la réalisation de travaux sont abaissées ; le syndic doit impérativement procéder à l’immatriculation de l’immeuble au registre des copropriétés, pour permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés et, le cas échéant, de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés ; les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation doivent bénéficier d’un fonds de travaux qui permet le financement de travaux qui ne sont pas couverts par le budget prévisionnel. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année. Les apports de la Loi ÉLAN de 2018 En 2018, la loi consacrée à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ELAN est votée. Elle a également pour objectif d’améliorer le droit des copropriétés. L’article 215 de la loi Elan permet au gouvernement de prendre deux ordonnances afin de rendre le droit de la copropriété plus accessible, plus lisible et plus simple. Ces deux ordonnances prévoient de regrouper et d’organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété au sein d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, dans un délais de deux ans à compter du 23 novembre 2018 ; de réformer les règles applicables à compter du 1er juin 2020n afin d’améliorer la gestion des immeuble et prévenir les contentieux. Par ailleurs, les articles 203 à 214 modifient la loi du 10 juillet 1965 et prévoient la possibilité d’une participation des copropriétaires à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, afin de réduire l’absentéisme aux assemblées générales de copropriétaires ; le renvoi à un décret pour préciser la liste minimale des documents devant figurer dans l’espace dématérialisé sécurisé de la copropriété extranet copropriété géré par le syndic ; l’élargissement du dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes aux dépenses de travaux ; la mise en place de pénalités financières imputées sur les honoraires de base du syndic qui ne transmet pas les pièces demandées par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de la demande. Qu’est-ce que le code de la copropriété ? Le Code de la copropriété est un document qui recense l’ensemble des textes régissant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. C’est l’outil de référence des professionnels comme des particuliers impliqués dans la gestion d’un immeuble. C’est la clef de voûte du droit de la copropriété. Le code de copropriété est l’unique référence pour établir les règles de fonctionnement d’un immeuble partagé par des propriétaires. Il est utilisé aussi bien par les syndics, les notaires, avocats et juges. C’est aussi une référence pour les particuliers qui s’impliquent dans l’administration d’une copro en tant que copropriétaire, président du conseil syndical ou parce qu’il est syndic bénévole. Le régime juridique de la copropriété est essentiellement basé sur deux textes la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui précise le statut de copropriété pour les immeubles; le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Aller au contenuAller au menuAller au menuAller à la recherche Informations de mises à jour Gestion des cookies Nous contacter Droit nationalen vigueur Constitution Constitution du 4 octobre 1958 Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789 Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 Charte de l'environnement Codes Textes consolidés Jurisprudence Jurisprudence constitutionnelle Jurisprudence administrative Jurisprudence judiciaire Jurisprudence financière Circulaires et instructions Accords collectifs Accords de branche et conventions collectives Accords d'entreprise Publicationsofficielles Bulletins officiels Bulletins officiels des conventions collectives Journal officiel Débats parlementaires Questions écrites parlementaires Documents administratifs Autourde la loi Codification Rapports annuels de la Commission supérieure de codification Tables de concordance Législatif et réglementaire Dossiers législatifs Etudes d'impact des lois Les avis du Conseil d'État rendus sur les projets de loi Application des lois Fiches d'impact des ordonnances, décrets et arrêtés Statistiques de la norme Charte orthotypographique du Journal officiel Autorités indépendantes Autorités administratives indépendantes et autorités publiques indépendantes relevant du statut général défini par la loi n° 2017-55 du 20 janvier 2017 Autorités ne relevant pas du statut général des autorités administratives indépendantes Entreprises Tableaux et chronologies des dates communes d'entrée en vigueur Norme Afnor d'application obligatoire Guide de légistique SVA "Silence vaut accord" Droit et jurisprudencede l'Union européenne Journal officiel de l'Union européenne Jurisprudence de l'Union Européenne Droitinternational Jurisprudence CEDH Juridictions internationales Décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridiqueChronoLégi Article 101 - Décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique »Version à la date format JJ/MM/AAAAou duVersion en vigueur du 01 janvier 1992 au 01 janvier 2021TITRE Ier L'aide juridictionnelleCHAPITRE Ier Des conditions d' I Des conditions de ressources. Article 1 Article 2 Article 3 Article 4 Article 5 Section II Des conditions de prise en charge des frais au titre de l'aide juridictionnelle. Article 5-1 CHAPITRE II Des bureaux d'aide juridictionnelleSection I De l'organisation des bureaux. Article 6 Article 7 Article 8 Article 8-1 Article 9 Section II De la composition des bureaux. Article 10 Article 11 Article 12 Article 13 Article 14 Article 15 Article 16 Article 17 Article 18 Article 19 Article 20 Article 21 Article 22 Article 23 Article 24 Article 25 Section III De la compétence des bureaux. Article 26 Article 27 Article 28 Article 29 Article 30 Article 31 Article 32 CHAPITRE III Des formes de procéderSection I Des demandes d'aide juridictionnelle. Article 33 Article 34 Article 34-1 Article 34-2 Article 35 Article 36 Article 37 Article 38 Article 38-1 Article 39 Article 40 Article 41 Section II De l'instruction des demandes d'aide juridictionnelle. Article 42 Article 43 Article 43-1 Section III Des séances et des décisions des bureaux. Article 44 Article 45 Article 46 Article 47 Article 48 Article 49 Article 50 Article 51 Article 52 Article 53 Article 53-1 Article 54 Section IV Des recours contre les décisions des bureaux, de leurs sections ou de leurs présidents. Article 55 Article 56 Article 57 Article 58 Article 59 Article 60 Article 61 Section V Des procédures particulièresParagraphe 1 Des admissions provisoires à l'aide juridictionnelle. Article 62 Article 63 Article 64 Article 65 Paragraphe 2 Des instances nées au cours de procédures, actes ou mesures d' 2 Des instances nées ou des pourparlers transactionnels menés au cours des procédures, actes ou mesures d'exécution Article 66 Article 67 Paragraphe 3 De la délivrance gratuite d'actes et expéditions. Article 68 Article 69 Paragraphe 4 De la demande de remboursement. Article 70 Paragraphe 5 De l'audition de l'enfant en justice. Article 70-1 Article 70-2 Article 70-3 Paragraphe 6 Du renvoi d'un litige par le juge de proximité devant le juge d'instance. Article 70-4 Section VI Du retrait de l'aide juridictionnelle. Article 71 Article 72 Article 73 Article 74 CHAPITRE IV Des avocats et des officiers publics ou ministérielsSection I Du choix ou de la désignation des avocats et des officiers publics ou ministériels. Article 75 Article 76 Article 77 Article 78 Article 79 Article 80 Article 81 Article 82 Article 83 Article 84 Article 85 Article 86 Article 87 Article 88 Article 88-1 Article 89 Section II De la contribution de l'Etat à la rétribution des avocats et des officiers publics ou ministériels. Article 90 Article 90-1 Article 90-2 Article 91 Article 92 Article 93 Article 93-1 Article 94 Article 95 Article 96 Article 97 Article 98 Article 99 Article 100 Article 101 Article 102 Article 103 Article 104 Article 104-1 Article 105 Article 106 Article 106-1 Article 107 Article 108 Article 108-1 Article 109 Article 110 Article 111 Article 112 Article 113 Article 114 Article 115 Article 116 Article 117 Article 117-1 Article 117-1-1 Article 117-2 Article 117-3 Article 118 Article 118-1 Article 118-2 Article 118-3 Article 118-4 Article 118-5 Article 118-6 Article 118-7 Article 118-8 CHAPITRE IV bis De l'aide à la médiation Article 118-9 Article 118-10 Article 118-11 Article 118-12 CHAPITRE V De l'avance et du recouvrement des frais. Article 119 Article 119-1 Article 120 Article 121 Article 122 Article 123 Article 123-1 Article 123-2 Article 124 Article 125 Article 126 Article 127 Article 128 Article 129 Article 130 Article 131 Article 132 TITRE II L'aide à l'intervention de l'avocat au cours de la garde à II L'aide à l'intervention de l'avocat prévue par les dispositions de la troisième partie de la loi du 10 juillet 1991Chapitre Ier Dispositions communes Article 132-1 Article 132-2 Article 132-3 Article 132-4 Article 132-5 Article 132-6 Article 132-6-1 Chapitre II Dispositions relatives aux procédures mentionnées à l'article 64-2 de la loi du 10 juillet 1991 Article 132-7 Article 132-8 Article 132-9 Article 132-10 Article 132-11 Article 132-12 Article 132-13 Article 132-14 Article 132-15 Article 132-16 Article 132-17 Article 132-18 Article 132-19 Chapitre III Dispositions relatives aux procédures mentionnées à l'article 64-1 de la loi du 10 juillet 1991 Article 132-20 Chapitre IV Dispositions relatives aux procédures mentionnées à l'article 64 de la loi du 10 juillet 1991 Article 132-21 TITRE II Les conseils de l'aide juridiqueCHAPITRE Ier Le Conseil national de l'aide II Les conseils départementaux de l'aide III Les conseils de l'aide juridiqueCHAPITRE Ier Le Conseil national de l'aide juridique. Article 133 Article 134 Article 135 Article 136 Article 137 Article 138 Article 139 Article 140 CHAPITRE II Les conseils départementaux de l'accès au droit. Article 141 Article 142 Article 143 Article 144 Article 145 Article 146 Article 147 Article 148 Article 149 Article 150 Article 151 CHAPITRE II Les conseils départementaux de l'aide IV Dispositions particulières aux départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. Article 152 Article 153 Article 153-1 Article 154 Article 155 Article 156 Article 157 TITRE III Dispositions particulières aux départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la IV Dispositions diverses et V Dispositions diverses et transitoires. Article 158 Article 158 Article 159 Article 160 Article 165 Article 166 Article 167 Article 168 Article 169 Article 170 Article 170-1 Article 170-2 Article 171 Article 172 Naviguer dans le sommaire Article 101 abrogé Version en vigueur du 01 janvier 1992 au 01 janvier 2021Abrogé par Décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 - art. 189 Les auxiliaires de justice désignés au titre de l'aide juridictionnelle partielle ne peuvent, en cas de paiements fractionnés, subordonner leur intervention au paiement préalable de l'intégralité de la en haut de la page×Cookies est le dépot de cookies pour accéder à cette fonctionnalité En modifiant la rédaction des articles 25-1 et 26-1, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 vise à faciliter la prise de décision en Assemblée générale et à répondre à plusieurs écueils qui avaient été constatés selon l’ancien mécanisme. Pour mieux comprendre, il convient de faire un bref rappel historique. Quelle passerelle avant la loi ELAN ? Dans sa rédaction initiale, le dernier alinéa de l’article 25 prévoyait que lorsque l’assemblée générale ne parvenait pas à obtenir la majorité de l’article 25, une nouvelle assemblée générale devait se tenir et statuer à la majorité de l’article 24. Pour que cette assemblée générale puisse être valablement convoquée, il était nécessaire qu’un vote ait eu lieu lors de la première assemblée générale et que le Procès-verbal de cette première assemblée générale constate que la majorité de l’article 25 n’a pu être acquise. Lors de cette nouvelle assemblée générale, la décision était soit votée à la majorité de l’article 24, soit à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. Cette nécessité de convoquer deux assemblées générales successives présentait néanmoins plusieurs inconvénients. D’une part, le risque que le mandat du syndic arrive à son terme avant même la convocation de la seconde assemblée. D’autre part, l’incohérence d’avoir à convoquer deux assemblées générales successives pour se prononcer sur les mêmes questions, ce qui est souvent ressenti comme un passage en force et engendre des frais supplémentaires. Afin de résoudre ces problèmes, la loi SRU du 13 décembre 2000 a créé l’article 25-1 qui vient pour la première fois donner la faculté de voter à nouveau sur une même question au cours d’une même assemblée. L’article 25-1 alinéa 1, dans sa rédaction issue de la loi SRU, est ainsi rédigé comme suit Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité de l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Les copropriétaires disposaient alors du choix entre voter immédiatement ou voter à une prochaine assemblée devant se tenir dans les 3 mois de la précédente. Néanmoins, cette rédaction contenait elle-même une ambiguïté dans la mesure où, faisant uniquement référence à la majorité de l’article précédent », lorsqu’un autre texte évoquait la majorité de l’article 25 » sans faire mention de l’article 25-1, cette passerelle semblait ne pas trouver à s’appliquer. Par ailleurs, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue exclure du champ d’application de l’article 25-1 les décisions mentionnées aux n et o de l’article 25. Dans ces circonstances, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 a permis d’éclaircir et d’élargir le champ d’application des passerelles de l’article 25-1 et 26-1. Quelles sont les conditions et le champ d’application de ces articles 25-1 et 26-1 ? La passerelle de l’article 25-1 L’article 25-1 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 dispose Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Comme dans sa rédaction antérieure, cet article 25-1 permet, lorsqu’un vote est soumis à la majorité des voix et qu’il atteint au moins le tiers de ces voix, de procéder immédiatement à un nouveau vote à la majorité de l’article 24. Néanmoins, cette nouvelle rédaction vient élargir le champ d’application de l’article 25-1 puisqu’il s’applique désormais A toutes les dispositions qui se votent à la majorité de l’article 25 L’exclusion prévue par la loi ALUR est supprimée puisque l’article 25-1 est désormais applicable à toutes les dispositions qui se votent à la majorité de l’article 25, et, notamment les travaux d’amélioration, la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation articles 25 n et o. Tout autre texte qui prévoit le vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires Cette nouvelle rédaction met fin à l’ambiguïté créée par la loi SRU. Toute décision votée à la majorité des voix » peut donner lieu à un second vote à la majorité de l’article 24, sans qu’il ne soit fait référence dans le texte à l’article 25-1. Cette passerelle est désormais applicable à de nombreux articles imposant un vote à la majorité des voix, et notamment la création d’un syndicat secondaire article 27 ou une opération de scission article 28. Il est précisé que ce second vote immédiat n’est plus facultatif, comme il pouvait l’être sous l’empire de la loi SRU, mais devient une obligation légale. Par ailleurs, si la décision n’obtient pas le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, il n’est plus possible d’organiser une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24. La décision devra alors faire l’objet d’un nouveau vote à la majorité des voix. Cette situation est très problématique lorsque la désignation du syndic ne recueille pas le tiers des voix. Dans ce cas, on risque une situation de vacance » de syndic. La passerelle de l’article 26-1 Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. » La passerelle de l’article 26-1, dont les dispositions sont d’ordre public, suppose la réunion de deux conditions L’assemblée générale n’a pas obtenu la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, Le projet a recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant le tiers des voix de tous les copropriétaires. Une double majorité est ainsi nécessaire pour que soit autorisé le deuxième vote à la majorité des voix, à savoir une majorité en nombre de copropriétaires présents et une majorité par tantième, que les membres présents à l’assemblée représentent au moins le tiers des voix des personnes ayant participé au vote. Exemple Une copropriété de 100 membres et 60 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, 40 copropriétaires votent pour » représentant 400/ Second vote immédiat à la majorité de l’article 25 En l’occurrence, la résolution ne serait dans ce cas pas adoptée puisque la majorité absolue de l’article 25 n’aurait pas été atteinte lors de deuxième vote. Comme pour la passerelle de l’article 25-1 le procès-verbal doit mentionner impérativement l’existence des deux votes et leurs résultats, sous peine de nullité de la résolution adoptée. Quelles sont les difficultés pratiques ? Tel qu’illustré dans l’exemple exposé plus haut, la passerelle de l’article 26-1 risque de perdre de son intérêt dès lors qu’elle permet un second vote à la majorité de l’article 25, majorité des copropriétaires présents ou non, laquelle est elle-même difficile à obtenir. Dans ces conditions, il pourrait être tentant pour les copropriétaires d’un immeuble de passer de la passerelle de l’article 26-1 à celle de l’article 25-1, permettant, in fine, de faire passer la résolution à la majorité de l’article 24 Cette solution ne semble néanmoins pas être envisageable. A cet égard, et avec un brin d’humour, le professeur Hugues Périnet-Marquet a indiqué lors du colloque de la CNEC que, si en seconde lecture, la majorité 25 n’est pas obtenue, il ne serait pas possible de passer façon tarzan » d’une passerelle à une autre pour finir à la majorité de l’article 24 il s’agit d’un second vote » et non d’un deuxième vote. A ce titre, l’article article 19 du décret de 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 prévoit que Pour l’application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. » Ces passerelles visent à faciliter le vote de certaines résolutions qui font parfois l’objet de blocage. A ce titre, l’Ordonnance du 30 octobre nous parait heureuse. Néanmoins, ces passerelles peuvent donner lieu à certaines dérives, notamment le risque que certains copropriétaires aux revenus les plus faibles se voient imposer des décisions coûteuses à une majorité plus faible, par exemple des travaux d’amélioration, une scission ou une surélévation etc. Une particulière attention doit donc être apportée par les copropriétaires et les professionnels de la copropriété pour s’assurer de ne pas glisser dans cette dérive. Article rédigé par Maître Cyril Courseau Recommandations du cabinet BJA En tant que syndic Ne pas oublier de soumettre les résolutions qui n’obtiendraient pas la majorité à un second vote, ces passerelles n’étant plus facultatives mais légales. S’assurer du bon respect des conditions de mises en œuvre de ces passerelles et ne pas tomber dans le piège de la passerelle sur passerelle. En tant que copropriétaire Rester vigilant afin d’éviter que certaines résolutions potentiellement coûteuses vous soient imposées

article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965